Contrat de bail

1. Quels documents réclamer au propriétaire préalablement à la signature du bail ?

Avant toute signature d’un contrat de bail, il convient de se renseigner sur les locaux en demandant au propriétaire la communication des documents suivants :

– Le certificat d’usage du terrain (ou « land use right certificate » en anglais) ;

– Le certificat de propriété des locaux (ou « property ownership certificate » en anglais) ; et

– Le certificat d’inspection incendie (ou « fire inspection certificate » en anglais).

2. Qu’est-ce que le certificat d’usage du terrain ?

En Chine, les terrains sont la propriété exclusive de l’Etat (ou des collectivités rurales pour les terrains à usage agricole). Toutefois, l’Etat a la possibilité de céder l’usage des terrains à des tiers pour une période déterminée.

Cette cession de la jouissance d’un terrain est constatée à travers la délivrance d’un certificat d’usage du terrain comprenant les informations suivantes :

– Identification du terrain ;

– Identification de la personne à qui l’usage du terrain est cédé ;

– Indication de l’usage auquel doit être réservé le terrain, à savoir usage agricole, usage commercial, touristique ou de bureaux, usage industriel, culturel ou scientifique, usage résidentiel ou usage mixte ; et

– Indication de la durée pendant laquelle l’usage du terrain est cédé.

3. En quoi la consultation du certificat d’usage du terrain est-elle utile ?

La lecture du certificat d’usage du terrain permet de vérifier les informations suivantes :

– Le bailleur est bien titulaire du droit d’usage du terrain, et ce pendant toute la durée du bail ; et

– La destination des locaux loués est bien conforme à l’usage auquel le terrain est réservé.

4. Qu’est-ce que le certificat de propriété des locaux ?

Contrairement aux terrains, les immeubles peuvent en Chine être la propriété de personnes privées ou publiques autres que l’Etat.

Le certificat de propriété est le titre établissant la qualité de propriétaire d’une personne sur des locaux donnés.

5. En quoi la consultation du certificat de propriété est-elle utile ?

La lecture du certificat de propriété permet de vérifier que le bailleur est bien le propriétaire des biens destinés à location.

Ainsi, il n’est pas rare qu’une société chinoise se présente comme propriétaire de locaux sans pour autant être en mesure de justifier du certificat de propriété.

Cette situation est généralement la conséquence d’une cession des locaux intervenue entre deux sociétés d’un même groupe public. En effet, les groupes publics ont été constitués et restent parfois gérés en dehors d’une logique purement économique. Dans ces conditions, l’intérêt général du groupe prévaut sur l’indépendance patrimoniale des sociétés qui le composent et les transferts de biens immobiliers sont alors réalisés sans que soient accomplies les formalités d’enregistrement.

6. Qu’est-ce que le certificat d’inspection incendie ?

Le certificat d’inspection incendie atteste que les locaux ont été construits et sont utilisés en conformité avec les règles de sécurité contre les incendies.

7. En quoi la consultation du certificat d’inspection incendie est-elle utile ?

L’usage de locaux est subordonné à la délivrance préalable du certificat d’inspection incendie. Bien souvent, les autorités compétentes ne délivrent ce certificat qu’après la réalisation de divers aménagements dans les locaux.

Obtenir le certificat d’inspection incendie avant signature du bail permet donc de s’assurer que le propriétaire supportera le coût de ces aménagements et que ces derniers n’auront pas pour conséquence une organisation de l’espace incompatible avec l’usage des locaux voulu par le locataire.

8. Quelle protection est offerte au locataire par la réglementation ?

Les règles encadrant le contrat de bail en Chine sont relativement succinctes.

Elles se résument en effet à quelques dispositions particulières dans la loi sur les contrats* et, parfois, à certaines réglementations locales édictées par les municipalités. Par ailleurs, le concept de bail commercial est inexistant, ce qui laisse les exploitants de magasins sans véritable protection de leurs fonds de commerce.

Faute d’avoir des droits bien assis sur la base de la réglementation existante, les locataires doivent donc s’appuyer sur des contrats de baux parfaitement négociés afin de protéger leurs intérêts.

En pratique, le marché immobilier étant clairement favorable aux propriétaires, à tout le moins dans les grandes agglomérations, les négociations sont souvent tendues et il est généralement difficile pour les locataires de louer dans de bonnes conditions.

Note :
(*) Telle qu’entrée en vigueur le 1er octobre 1999.

9. Quels sont les principaux points à inclure dans le contrat de bail ?

En l’absence de règlementation favorable, il est important pour les locataires d’inclure dans le contrat de bail des stipulations déterminant clairement les points suivants:

– Modalités de révision du loyer ;

– Conditions et délai pour restitution de la caution ;

– Travaux de maintenance et réparation des locaux ;

– Modalités d’allocation et de révision des charges de l’immeuble;

– Possibilité de sous-louer les locaux;

– Conditions de renouvellement du bail; et

– Conditions de résiliation unilatérale du bail.

 

 

10. Quelle est la pratique en matière de fixation du loyer ?

La pratique en matière de fixation du loyer varie selon que les locaux sont ou non à usage commercial:

– S’agissant de locaux à usage non commercial, la pratique est un loyer fixe par mètre carré et par jour, payable mensuellement;

– S’agissant de locaux à usage commercial, les bailleurs cherchent généralement à obtenir un loyer comprenant une part fixe, calculée par mètre carré et par jour, et une part variable, calculée sur la base du chiffre d’affaires.

Il est relativement courant pour le preneur d’obtenir une période de location gratuite variant de 1 à 3 mois et correspondant au délai nécessaire pour aménager les locaux.

Enfin, pour s’assurer la jouissance d’un bon emplacement commercial, il n’est pas rare de devoir signer un contrat de bail alors même que les locaux objet du contrat sont encore en construction ou rénovation. Cela s’accompagne couramment d’une obligation pour le locataire de verser une somme importante à titre de loyers d’avance.

Pour limiter son risque, il est alors recommandé au locataire d’organiser le dépôt des fonds sur un compte séquestre et d’exiger un droit de regard sur le bon déroulement des travaux.

11. Quelle forme le contrat de bail doit-il adopter ?

La quasi totalité des municipalités propose un contrat de bail tupe disponible auprès du Bureau des Affaires Immobilières (ou « Real Estate Bureau » en anglais).

Bien que d’une qualité relativement pauvre, ce contrat de bail doit alors servir de base à l’accord entre le bailleur et le preneur, avec possibilité toutefois de le compléter ou le réviser au sein d’une annexe.

En effet, le contrat de bail figure parmi les documents à soumettre aux autorités chinoises pour la création d’une FIE (ou la création d’un de leurs établissements secondaires), et ces autorités exigent que le contrat soit présenté sous la forme édictée par la municipalité du lieu d’établissement.

12. Existe-t-il des formalités administratives suite à la signature d'un contrat de bail ?

La règlementation prévoit qu’après signature, un contrat de bail doit être enregistré auprès du Bureau des Affaires Immobilières dans un délai qui varie selon les provinces.

Cet enregistrement n’est pas une condition de validité du contrat de bail. En revanche, il est nécessaire pour que le contrat soit opposable aux tiers.

En pratique, l’enregistrement protège donc le locataire en cas de signature entre le propriétaire et un tiers d’un second contrat de bail portant sur les mêmes locaux. Par ailleurs, une banque bénéficiaire d’une hypothèque sur les locaux loués et procédant à l’exécution de ses droits hypothécaires ne pourra pas forcer le locataire à quitter les lieux dès lors que son contrat de bail aura été enregistré antérieurement à la date à laquelle l’hypothèque a été prise.

Lexique des termes définis

FIE : Foreign Invested Enterprise.

Bertrand Théaud

Matthieu Bonnici

Author
Matthieu Bonnici

Avocat

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