1. Le droit à la propriété est-il reconnu en Chine ?

Si nulle personne, physique ou morale, ne peut acquérir et jouir de la propriété d’un terrain en Chine*, la loi chinoise reconnaît en revanche le droit à la propriété privée sur les immeubles (et ce quel que soit leur usage : industriel, commercial, résidentiel, etc.).

Note :
(*) Les personnes physiques et morales ne peuvent obtenir que le droit d’usage temporaire d’un terrain auprès des collectivités locales. 

2. Une FIE est-elle autorisée à faire construire un bâtiment ?

Toute FIE légalement établie en Chine est autorisée à engager des constructions sur les terrains dont elle a l’usage et à jouir de la propriété des bâtiments ainsi construits.

Toutefois, une distinction doit être faite selon que l’activité principale de la FIE consiste, ou non, en de la promotion immobilière :

– FIEs dont l’activité principale est la promotion immobilière : la création de ces FIEs est soumise à de nombreuses restrictions ayant pour principale conséquence de limiter l’accès des promoteurs immobiliers étrangers au marché chinois. Cette fiche ne s’intéresse pas au cadre réglementaire applicable aux investissements étrangers dans le secteur de la promotion immobilière ; et
– Autres FIEs (activités de production, distribution, etc.) : ces FIEs sont libres de faire construire et devenir propriétaires de bâtiments en Chine dans la mesure où ces bâtiments servent les besoins de leur activité (usines, bureaux, laboratoires, points de ventes, etc.). Dans ce cadre, la construction d’un bâtiment constitue donc une activité accessoire à l’activité principale menée par la FIE et elle ne nécessite pas une mention particulière dans son objet social.

Les règles applicables à la construction d’un bâtiment sont ensuite identiques, quel que soit le type de FIE concernée.

3. A quels prestataires faut-il s’adresser pour réaliser la construction d’un bâtiment ?

Toute construction d’un bâtiment impose au donneur d’ordre, qu’il s’agisse ou non d’une FIE, d’avoir recours aux prestataires suivants (« Prestataires Obligatoires ») :

– Architecte ;
– Société de construction agissant comme maître d’œuvre ; et
– Société de supervision.

4. Comment s’opère le choix des Prestataires Obligatoires ?

La sélection des Prestataires Obligatoires est laissée à la discrétion du donneur d’ordre. Cependant, en fonction de la taille du chantier, les réglementations locales imposent parfois que cette sélection s’opère par appel d’offre.

Par ailleurs, les professions et activités des Prestataires Obligatoires sont réglementées de sorte que toute société souhaitant opérer dans un de ces domaines doive satisfaire des exigences précises : montant de capital social, nombre d’employés qualifiés, usage de matériel conforme aux normes en vigueur, etc. La satisfaction de ces exigences fait l’objet d’un examen annuel par les autorités administratives compétentes.

S’assurer que les Prestataires Obligatoires retenus pour l’exécution du chantier possèdent bien les qualifications requises est essentiel puisqu’à défaut, la délivrance du permis de construire peut être refusée par l’administration.
A cet égard, le risque est réel car de nombreuses sociétés du secteur de la construction ne possèdent pas les qualifications pour opérer.

En pratique, nombreuses sont celles qui usent donc de faux documents pour tromper leurs clients. D’autres, plus subtiles, proposent au donneur d’ordre de signer un contrat avec un Prestataire Obligatoire qualifié, satisfaisant ainsi la contrainte posée pour la délivrance du permis de construire. Ce contrat reste toutefois lettre morte car les travaux sont en fait accomplis par une société non qualifiée sur la base d’un second contrat signé également par le donneur d’ordre. Cette pratique consistant en la « location de licence » moyennant paiement d’une commission à un Prestataire Obligatoire qualifié est largement répandue.

En cas de problème ultérieur, les possibilités de recours à l’encontre des prestataires non qualifiés sont très limitées, ceux-ci ayant vite fait de disparaître ou d’organiser leur insolvabilité. Quant à l’entreprise ayant illégalement « loué » ses licences, même si elle peut être inquiétée par son autorité de tutelle, elle ne sera presque jamais tenue financièrement responsable des dommages subis par le donneur d’ordre.

5. Quelle liberté contractuelle possède le donneur d’ordre dans la négociation des contrats avec les Prestataires Obligatoires ?

La réglementation chinoise laisse aux donneurs d’ordre et Prestataires Obligatoires une totale liberté dans la négociation de leur documentation contractuelle.

Toutefois, cette liberté est souvent illusoire en raison de la pratique du Ministère de la Construction de publier différents modèles-types de contrats*. En effet, les projets de construction sont sujets à approbation par différentes autorités administratives. Or, les contrats entre donneurs d’ordres et Prestataires Obligatoires doivent être soumis à ces autorités dans le cadre de leur examen du projet, et ces dernières sont le plus souvent réticentes à ce que les parties s’écartent des modèles publiés par le Ministère. En particulier, elles insistent à ce que les recommandations administratives en matière de répartition des risques et de détermination des dommages-intérêts soient parfaitement suivies.

Il est donc recommandé de prendre contact avec les autorités administratives compétentes en amont de tout projet de construction afin de se faire une idée de la latitude dont disposeront les parties dans la négociation de leurs contrats.

En cas d’hostilité avérée des autorités à toute révision des modèles-types de contrats, il n’est pas rare que donneurs d’ordres et Prestataires Obligatoires aient recours à une double documentation contractuelle : l’une pour les besoins de la procédure administrative, l’autre ayant vocation à véritablement régir les relations entre les parties. La validité de ce type d’arrangement reste sujette à interrogation en droit chinois.

Note :
(*) Notamment des contrats types d’architecture, de construction, de supervision de chantier et de sous traitance.

6. Quelles autorisations administratives sont requises pour la construction d’un bâtiment ?

La construction d’un bâtiment est toujours subordonnée à l’approbation des administrations suivantes :

– Environmental Bureau en charge de vérifier que le bâtiment et l’utilisation à laquelle il est destiné sont compatibles avec les normes de protection de l’environnement (stockage de matière, eaux usées, etc.) ;
– Planning Bureau en charge de vérifier que le projet de construction s’inscrit bien dans le schéma de développement et d’urbanisme de la zone (emprise sur le terrain, raccord aux infrastructures, architecture extérieure, etc.) ;
– Construction Commission en charge de vérifier que les caractéristiques du bâtiment respectent les règles de constructibilité en vigueur (matériaux, plan intérieur, installations électriques, etc.) ; et
– Fire Bureau en charge de vérifier que la bâtiment est conforme aux règles de sécurité incendie (sortie de secours, plan d’évacuation, aération, etc.).

La procédure à suivre et les documents à soumettre pour obtenir ces approbations varient selon les réglementations locales. Par ailleurs, selon ces réglementations et la taille du chantier, plusieurs autres approbations peuvent s’avérer nécessaires*. L’obtention de l’ensemble des autorisations et permis prend généralement de nombreux mois.

Toutefois, au-delà des spécificités locales et de la nature du projet, la construction ne peut commencer avant l’obtention du Permis d’Urbanisme émis par le Planning Bureau et du Permis de Construire émis par la Construction Commission.
Pendant la construction, toute déviation du projet par rapport au projet initial nécessite d’obtenir de nouvelles approbations auprès des autorités compétentes. A cet égard, la Construction Commission effectue régulièrement des contrôles inopinés sur site pendant les travaux pour s’assurer de leur conformité avec le projet approuvé.

Enfin, à l’achèvement des travaux, les administrations ayant originellement approuvé le projet procèdent à une inspection du bâtiment en vue de la délivrance de certificats de conformité.

Une préparation et un suivi minutieux des travaux sont donc essentiels puisque tout problème rencontré avec une administration peut bloquer le projet dans son ensemble. Ainsi, il n’est pas rare qu’un bâtiment dont les travaux de construction sont achevés ne puisse être exploité pendant plusieurs mois en raison d’un problème avec une des autorités impliquées.

Note :
(*) A titre d’exemple, un projet de construction peut nécessiter l’approbation préalable de la Development and Reform Commission (pour les projets de grande taille) ou du Meteorological Bureau (pour les bâtiments situés dans des zones cycloniques).

7. Comment se manifeste le droit de propriété sur un bâtiment ?

Le droit de propriété sur un bâtiment est matérialisé par un Property Ownership Certificate (« certificat de propriété ») délivré au propriétaire par le Real Estate Bureau.
Selon les provinces, le Property Ownership Certificate est un document distinct ou se trouve combiné avec le Land Use Right Certificate*.

Le Property Ownership Certificate ne peut être délivré qu’une fois satisfaites l’ensemble des formalités administratives relatives à la construction, et donc après délivrance des certificats de conformité par les différentes administrations en charge d’approuver la construction.

Le Property Ownership Certificate indique le nom du propriétaire, les principales caractéristiques du bâtiment et les informations relatives à d’éventuelles hypothèques.
La détention par le propriétaire d’un Property Ownership Certificate est une condition indispensable à la revente du bâtiment.

Note :
(*) Document matérialisant le droit d’usage sur le terrain. Cf. Fiche « Achat d’un terrain ».

Lexique des termes définis

– FIE : Foreign Invested Enterprise.